Den Zinshaus-Preis richtig einschätzen
In einer Serie an Beiträgen geben wir Tipps und Überlegungen für diejenigen, die Ihr Zinshaus oder Miethaus, also ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten oder es müssen bzw. so etwas grundsätzlich überlegen. Auch wenn wir Immobilientreuhänder in Österreich sind, gelten unsere Tipps allgemein im deutschsprachigen Raum für alle, die ein Mehrfamilienhaus verkaufen.
Es sei noch angemerkt: Zu den vorgestellten Themen bieten wir natürlich auch eine kostenfreie Erstberatung an.
Wie Sie den Wert Ihres Zinshauses richtig einschätzen und den besten Verkaufspreis erzielen
Sind Sie unsicher, wie viel Ihr Zinshaus wirklich wert ist? Viele Eigentümer stellen sich die Frage, wie sie den maximalen Verkaufspreis für ihre Immobilie erzielen können. Eine genaue Schätzung ist essenziell, um als Verkäufer die Gewissheit zu haben, dass Sie das Beste aus Ihrem Verkauf herausholen.
Herausforderungen bei der Preisfindung
Die Bewertung eines Zinshauses ist eine komplexe Aufgabe, die sowohl objektive als auch subjektive Faktoren berücksichtigt. Um eine eigene Preisanalyse durchzuführen, könnten Sie:
Ähnliche Immobilienangebote in Ihrer Umgebung auf Online-Plattformen recherchieren
Unverbindliche Preisinformationen von Immobilienmaklern einholen
Kauftransaktionen im Grundbuch recherchieren
Allerdings finden viele Verkäufer diesen Prozess herausfordernd, da der Recherche-Aufwand hoch ist und die verfügbaren Daten oft nicht transparent sind. Viele Objekte werden nicht online gelistet, besonders jene, die schwerer zu verkaufen sind und tendenziell niedrigere Preise erzielen.
Tipp
Um zuverlässige Ergebnisse zu erzielen, ist es ratsam, einen Experten zu konsultieren. Ein Fachmann, der sich mit dem Zinshaus-Marktsegment auskennt, kann Ihre Immobilie detailliert analysieren. Dies umfasst die Bewertung von Lage, Zustand und Potenzial der Immobilie und den Vergleich mit kürzlich erfolgten Transaktionen in der Umgebung.
Unser Angebot bei SUNSET IMMOBILIEN: Wir bei SUNSET IMMOBILIEN bieten Ihnen diesen Experten-Service unverbindlich und kostenfrei an. Kontaktieren Sie uns, um eine fundierte Einschätzung Ihres Zinshauses zu erhalten und sichern Sie sich den besten Verkaufspreis.
Oder Sie möchten sich zuerst mal unverbindlich und kostenlos zu Ihrem Zinshaus beraten lassen? Etwa zur Einschätzung des Wertes Ihrer Immobilie?
Wie man ein Zinshaus professionell vermarktet
Tipp: Wie man ein Zinshaus professionell vermarktet
In einer Serie an Beiträgen geben wir Tipps und Überlegungen für diejenigen, die Ihr Zinshaus oder Miethaus, also ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten oder es müssen bzw. so etwas grundsätzlich überlegen. Auch wenn wir Immobilientreuhänder in Österreich sind, gelten unsere Tipps allgemein im deutschsprachigen Raum für alle, die ein Mehrfamilienhaus verkaufen.
Es sei noch angemerkt: Zu den vorgestellten Themen bieten wir natürlich auch eine kostenfreie Erstberatung an.
Wie Sie Ihr Zinshaus am besten professionell vermarkten können
Einführung
Der Verkauf eines Zinshauses ist im Leben eines Besitzers eine doch recht große Entscheidung. Umso empfehlenswerter ist es, einen Experten zur Seite zu haben. Unsere Kunden unterstützen wir mit unserem Detailwissen, dem Netzwerk und fundierten Marktkenntnissen. Und nicht zuletzt auch mit unserer Leidenschaft für Immobilien und Zinshäuser im speziellen.
Die Möglichkeiten im Überblick
Beim Immobilienkauf, und das ist bei Zins- und Miethäusern nicht viel anders, geht es neben den objektiven Fakten wie Größe, Lage, Ausstattung immer auch um Emotionen. Der erste Eindruck eines Interessenten vom Haus ist maßgeblich für seine Kaufbereitschaft und Entscheidungsfindung. So wie wir sollten auch Sie als Verkäufer auf ein überzeugendes Erscheinungsbild Ihrer Immobilie achten, also etwa gesäuberte Zugangswege und Stiegenhaus, gepflegte Außenflächen, Türen, Decken, Wände.
Visualisierung für Bauprojekte
Digitales Marketing
Heutzutage ist es essenziell, ein ganzes Arsenal an digitaler Vermarktung anzubieten:
professionelles Expose und Fotos
Eigene Website für die Immobilie
Rundum-Videos und virtuelle 360-Grad-Touren
Home Staging
Mehr Infos zu unserem digitalen Marketing-Angebot finden Sie auch hier ›
Tipp
Es ist sehr empfehlenswert, Ihre Immobilie von einem Profi ins rechte Licht rücken zu lassen. Bei unserem Service für Zinshäuser etwa sind sogar ohne Aufpreis alle oben genannten Vermarktungsinstrumente inkludiert.
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Dann kontaktieren Sie uns doch einfach.
Wie Sie passende Käufer für Ihr Zinshaus finden
Tipp wie sie am besten passende Käufer und Interessenten für Ihr Zinshaus oder Mehrfamilienhaus finden
In einer Serie an Beiträgen geben wir Tipps und Überlegungen für diejenigen, die Ihr Zinshaus oder Miethaus, also ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten oder es müssen bzw. so etwas grundsätzlich überlegen. Auch wenn wir Immobilientreuhänder in Österreich sind, gelten unsere Tipps allgemein im deutschsprachigen Raum für alle, die ein Mehrfamilienhaus verkaufen.
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Wie Sie passende Käufer für Ihr Zinshaus finden
Der (theoretisch) einfachste Weg
Das einfachste ist: Sie finden in Ihrem eigenen Bekanntenkreis einen Käufer, der Ihnen einen guten Preis bezahlt. Was ein objektiv guter Preis ist, kann eine Experten-Bewertung liefern - wie in einer unserer vorigen Episoden erklärt.
Der übliche Weg
Üblicherweise müssen potenzielle Käufer extern am Markt gefunden werden. Und das sind typischerweise vermögende Privatpersonen und Familien, professionelle Investoren, Stiftungen und Unternehmen. Mit dieser zahlungskräftigen Klientel haben wir täglich zu tun, viele davon sind regelmäßig auch an Zins- und Miethäusern als Investment interessiert. Wir können Sie da also gern mit potenziellen Käufern zusammenbringen. Außerdem prüfen wir die Interessenten, Sie gehen nicht das Risiko ein, dass sich „Immobilientouristen“ oder unseriöse Interessenten Ihre Immobilie ansehen.
Zinshaus online?
Man sollte das Haus nicht einfach auf eine oder sogar mehrere Immobilienplattformen online stellen. Erstens, erhalten Sie da unzählige Anfragen von Maklern und fragwürdigen Interessenten mit unklarer Bonität. Zweitens gelten Zins- und Miethäuser, die online gestellt sind, als Objekte “zweiter Wahl”, die nicht zuvor “offmarket” verkauft werden konnten und jetzt online gestellt werden mussten.
Tipp
Achten Sie unbedingt darauf, dass das Angebot Ihrer Immobilie zuerst diskret in den richtigen Käuferschichten platziert wird. Und nicht online gestellt wird, zumindest nicht anfangs. Wir von SUNSET IMMOBILIEN können Sie dabei unterstützen, an die richtige Klientel bzw. an potenzielle Käufer heranzukommen.
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Zinshaus verkaufen oder behalten?
In einer Serie an Beiträgen geben wir Tipps und Überlegungen für diejenigen, die Ihr Zinshaus oder Miethaus, also ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten oder es müssen bzw. so etwas grundsätzlich überlegen. Auch wenn wir Immobilientreuhänder in Österreich sind, gelten unsere Tipps allgemein im deutschsprachigen Raum für alle, die ein Mehrfamilienhaus verkaufen.
Es sei noch angemerkt: Zu den vorgestellten Themen bieten wir natürlich auch eine kostenfreie Erstberatung an.
Zinshaus verkaufen oder behalten?
In unserer Blogserie bieten wir wertvolle Tipps und Überlegungen für Eigentümer, die erwägen, ihr Zinshaus zu verkaufen oder zu behalten. Unsere Expertise als Immobilientreuhänder in Österreich fließt in jeden Rat, den wir geben – und das gilt nicht nur für Österreich oder Ihr Zinshaus in Wien, sondern für den gesamten deutschsprachigen Raum. Ob Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen wollen oder müssen, wir unterstützen Sie mit fundiertem Wissen.
Zinshaus verkaufen: Gründe und Möglichkeiten
Es gibt viele Gründe, ein Zinshaus oder Miethaus zu verkaufen: von persönlichen Lebensänderungen wie Scheidung oder Erbschaft bis hin zu finanziellen Engpässen oder dem Wunsch, sich aus der Verwaltung zurückzuziehen. Der Verkauf eines Zinshauses in Wien kann entlasten, da der Betrieb oft aufwendig und zeitintensiv ist, inklusive Sanierung, Mietausfälle, und umfangreiche Verwaltungsarbeiten.
Andererseits ist der Verkauf eines Zinshauses nicht immer die beste Option. Zinshäuser, besonders historische Bauten, können gerade in unsicheren Wirtschaftszeiten eine wertstabile Anlage sein. Viele Aufgaben lassen sich an spezialisierte Dienstleister auslagern, wodurch Sie weiterhin von der Wertsteigerung profitieren können.
Flexible Verkaufsstrategien für Ihr Zinshaus in Wien
Teilverkauf: Verkaufen Sie Teile des Hauses, behalten Sie Ihre eigene Wohnung oder bieten Sie diese zur Miete an. Dies erfordert die Begründung von Wohnungseigentum und eine klare Regelung zukünftiger Kosten.
Wohnrecht: Eine dauerhafte Wohnmöglichkeit durch ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht sichert Ihnen lebenslanges Wohnen ohne weitere Kosten.
Diese Überlegungen zeigen: Eine sorgfältige Planung und Beratung sind entscheidend. Unsere Experten für den Verkauf von Zinshäusern und Miethäusern in Wien stehen Ihnen zur Seite, um die beste Entscheidung zu treffen.
Unser maßgeschneiderte Service vor Ort: Ihr Zinshaus in Wien verkaufen in Wien
Möchten Sie mehr erfahren oder eine kostenlose Erstberatung zum Verkauf Ihres Zinshauses in Wien in Anspruch nehmen? Kontaktieren Sie uns noch heute und sichern Sie sich professionelle Unterstützung beim Verkauf Ihres Miethauses in Wien.
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Innovation am Immobilienmarkt - Transparente Pauschalpreise für Immobilien-Verkauf
Innovation am Immobilienmarkt: Pauschalpreise für Verkäufer von Immobilien
Das Problem
Da Kostenbewusstsein und Fairness zunehmend in den Fokus rücken, stellt das traditionelle Provisionsmodell im Immobilien-Markt eine zunehmende Herausforderung für viele Verkäufer dar. Die übliche Praxis, Makler-Provisionen basierend auf einem Prozentsatz des Verkaufspreises zu berechnen, kann besonders für Eigentümer teurer Immobilien eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Doch eine Innovation zeichnet sich am Horizont ab: das Modell transparenter Pauschalpreise. Dieses Modell verspricht, die Art und Weise, wie Immobilien für den Verkäufer vermittelt werden, zu revolutionieren, indem es eine faire, transparente und vor allem kosteneffiziente Lösung bietet.
Vergleich Maklerkosten
Traditionell wird die Maklerprovision für den Verkäufer als Prozentsatz des Verkaufspreises seiner Immobilie berechnet, was (in Österreich) bis zu 3,6% (inkl. Umsatzsteuer) liegt. Diese Gebühr kann für Verkäufer von hochpreisigen Immobilien unverhältnismäßig hoch sein, insbesondere wenn der tatsächliche Aufwand des Maklers nicht unbedingt mit dem Wert der Immobilie korreliert.
Anders gefragt: Warum sollte ein Makler für den Verkauf einer sagen wir Wohnung im Wert von 1 Mio. Euro signifikant mehr verdienen als für eine Wohnung, die 300.000 Euro wert ist, wenn der Aufwand doch ähnlich ist?
Die Lösung
Um dieser Ungerechtigkeit entgegenzuwirken, bietet SUNSET IMMOBILIEN abermals als Branchen-Innovator nun Modelle an, bei denen unabhängig vom Verkaufspreis feste Pauschalpreise berechnet werden. Diese Modelle variieren in ihren Dienstleistungen und Preisen, sodass Verkäufer basierend auf ihren spezifischen Bedürfnissen und Budgets wählen können.
Quelle: www.sunset.immo/pauschalpreis
Die Vorteile des Pauschalpreismodells
-
Verkäufer können die Kosten im Voraus klar kalkulieren und müssen sich keine Sorgen um unerwartet hohe Provisionen machen. Dies erleichtert die finanzielle Planung und Budgetierung erheblich.
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Jeder Verkäufer zahlt denselben Preis für dieselbe Dienstleistung, unabhängig vom Wert seiner Immobilie. Dies fördert eine faire und ethische Geschäftspraxis.
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Makler sind motiviert, den bestmöglichen Service zu bieten, da sie nicht auf eine (höhere) Povisionsbasis aus sind. Dies kann zu einem höheren Engagement und einer besseren Dienstleistungsqualität führen.
Wie funktioniert das Pauschalpreismodell in der Praxis?
Das Pauschalpreismodell ist einfach. Wir bieten verschiedene Pakete an, die verschiedene Dienstleistungen umfassen:
Zum Abschluss
Der Immobilienmarkt steht vor vielen Herausforderungen, darunter die Notwendigkeit größerer Transparenz und Fairness. Das Pauschalpreis-Modell spricht diese Probleme direkt an und bietet eine moderne Lösung, die sowohl den Verkäufern als auch den Maklern zugutekommt.
Es reflektiert auch einen kulturellen Wandel hin zu mehr Kundenorientierung und Servicequalität in der Immobilien-Branche - für einen gerechteren und effizienteren Markt, der letztendlich allen Beteiligten zugutekommt.
Kosten beim Immobilien-Verkauf in Österreich
Essentielle Kosten beim Immobilienverkauf in Österreich: Ein umfassender Leitfaden für Verkäufer
Was sind die Kosten beim Verkauf einer Immobilie in Österreich?
Grundsätzlich trägt in Österreich die Hauptlast der Nebenkosten beim Immobilienkauf/verkauf, und das sind etwa 10% vom Kaufpreis, der KÄUFER und nicht der Verkäufer. Welche Kosten den Verkäufer typischerweise treffen bzw. welche verhandelbar sind, gehen wir nun im folgenden durch:
Maklerprovision
Kosten: 3,6% vom Kaufpreis inkl. USt; Verhandelbar.
Wichtig: Nur bei Verkauf fällig. Umfasst Dienstleistungen wie Preis-Schätzung, Inserate, Kundenanfragen, Besichtigungstermine.
Details: Beauftragt man einen Makler mit dem Verkauf, fallen normalerweise 3,6% vom Kaufpreis inklusive USt an. Das ist Verhandlungssache und viele Makler kommen einem da preislich auch etwas entgegen. Wichtig ist: Diese Provision wird nur im Erfolgsfall (bei Verkauf) bezahlt und deckt alle Makleraufwände und seine Arbeiten wie Preis-Schätzung, Inserate,, Kunden/Interessenten-Anfragen, Besichtigungstermine, etc. ab.
Energieausweis
Kosten: Ab ca. 200 EURO.
Wichtig: Muss im Inserat bzw. vor Kaufvertragsabschluss vorgelegt werden. Normalerweise vom Verkäufer bezahlt, aber vertragliche Überwälzung auf Käufer möglich.
Details: Den Energieausweis müssen Sie eigentlich bereits im Inserat bzw. spätestens vor Kaufvertragsabschluss dem Käufer übergeben. Die Kosten für den Energieausweis bewegen sich in einer großen Bandbreite. Es sind aber schon im Internet welche ab ca. 200 EURO bestellbar. Diese Kosten trägt in der Regel der Verkäufer. Im Kaufvertrag kann aber festgelegt sein, dass die Kosten vom Käufer erstattet werden müssen oder man rechnet diese Kosten in den Kaufpreis einfach hinein.
Kaufvertragspflichten
Kosten: Variabel je nach Verpflichtungen (Reparaturen, Ausräumen, Entrümpelung).
Tipp: Kosten meist vom Kaufpreis abgezogen; Verkäufer typischerweise verantwortlich.
Details: Sollten Sie sich im Kaufvertrag zu Verbesserungen, Reparaturen oder Ausräumen und Entrümpelung verpflichten, fallen die Kosten dafür natürlich an. Üblicherweise zieht man diese jedoch einfach vom Kaufpreis ab, sodass der Käufer selbst alle Reparaturen übernimmt. In der Praxis empfiehlt es sich speziell für das Ausräumen und Entrümpeln vertraglich festzulegen, was bleiben beziehungsweise entfernt werden soll und wer die Kosten dafür übernimmt (typischerweise der Verkäufer).
Notar und Kaufvertrag
Kosten: Notar, Treuhand, Kaufvertragserrichtung.
Üblich: Treuhandkosten werden oft zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Details: Die Kosten für Notar, Treuhand und die Kaufvertragserrichtung können vertraglich auf den Käufer überwälzt werden. Wobei es üblich ist, dass man sich die Treuhandkosten in der Höhe von ein paar Hundert Euro zur Hälfte aufteilt.
Grunderwerbsteuer
Hinweis: Wird in der Regel vom Käufer bezahlt und fällt somit für den Verkäufer nicht an.
Immobilienertragsteuer
Kosten: 30% vom erzielten Zugewinn; mit Ausnahmen.
Ausnahme: Keine Steuer bei Hauptwohnsitz oder ermäßigt bei vor 2002 erworbenen Immobilien
Details: Diese Steuer beträgt grundsätzlich 30% vom erzielten Zugewinn. Es gibt jedoch einige Ausnahmen und Erleichterungen: Die wichtigste davon ist, wenn Sie in der verkauften Immobilie Ihren Hauptwohnsitz gemeldet haben, und zwar 5 Jahre durchgehend in den letzten 10 Jahren oder 2 Jahre durchgehend ab dem Erwerb der Immobilie, dann entfällt diese Steuer. Darüber Hinaus gilt für Immobilien, die vor 2002 erworben wurden, ein ermäßigter Steuersatz von nur 4,2% vom Kaufpreis.
Lastenfreistellung im Grundbuch
Kosten: Einige Hundert EURO für die Löschung bestehender Hypotheken.
Verantwortlich: In der Regel vom Verkäufer zu tragen.
Details: Für die Löschung bestehender Hypotheken bei einem Kredit durch einen Treuhänder fallen an Kosten ein paar Hundert EURO an Kosten an. Diese sind vom Verkäufer zu bezahlen, da sie ja in seinem Interesse zu erledigen sind.
Hypothekarkredit
Möglich: Extrakosten für vorzeitige Kreditauflösung.
Tipp: Überlegen, ob eine Kreditauflösung vermieden werden kann, um zusätzliche Kosten zu vermeiden.
Details: Falls Sie einen Fixzins-Kredit oder Fest-Darlehen aufgenommen haben und dabei die Immobilie mit einer Hypothek belastet haben, muss man unter Umständen mit Extrakosten für die vorzeitige Kreditauflösung rechnen. So darf die finanzierende Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, wenn sie durch die vorzeitige Auflösung des Darlehens einen Zins-Entgang erlitten hat.
Unser Tipp: Man sollte sich daher überlegen, auf eine Kreditauflösung zu verzichten, mit der man zusätzliche Kosten hat und dafür aber keinen höheren Verkaufspreis erzielt. Um stattdessen das Darlehen nach dem Immobilienverkauf für die nächste zu finanzierende Immobilie zu nutzen.
Jeder Immobilienverkauf ist einzigartig und erfordert eine individuelle Betrachtung. Für eine umfassende und auf Ihren spezifischen Fall zugeschnittene Beratung empfehle ich Ihnen, sich an uns zu wenden.
Disclaimer: Bitte beachten Sie, dass die hier bereitgestellten Informationen keine Rechtsberatung darstellen und ich keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität dieser Informationen übernehme.
Haus verkaufen - mit Wohnrecht
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Das Einfamilien-Zinshaus als neuer Trend?
Einfamilienhäuser stellen die weltweit größte Anlageklasse dar und sind unter den Immobilien auch die am meisten genutzte Form in Österreich und Deutschland.
Bis dato ist das Investieren und Vermieten von Einfamilienhäusern - daher der Begriff “Zins-Einfamilienhaus” - kein großes Geschäft gewesen.
Das könnte sich nun jedoch ändern, und zwar aus folgenden Überlegungen:
Steigende Nachfrage: Selbst viele Gutverdiener können sich Eigentum beim aktuellen Preisniveau kaum mehr leisten. Auch die Verschärfung der Finanzierungsrichtlinien (siehe zB Prof. Dr. Gramann’s Beitrag hier ›) trägt zu diesem Problem bei. Einen Anstieg der Preise in den nächsten Monaten, wie es gern ein Gutteil der Immobilienbranche sehen würde, sehe ich nicht (siehe Beitrag “Immotrends 2023”). Aber ich erwarte auch nicht, dass die Preise für Immobilien inkl. EFH dramatisch in den Keller stürzen werden. Somit werden zahlreiche bisherige potenzielle EFH-Käufer nun (zwangsläufig) zu Mietern von EFH. In einem EFH zu wohnen, speziell mit Garten, im Grünen außerhalb des Stadtkerns, mit genug Platz für Familie und Haustüre, wird der Wunsch vieler Menschen bleiben. Und wird nicht einfach durch eine Stadtwohnung ersetzt werden.
Gute Renditen: Anders als gemeinnütziger Wohnbau oder Wohnungen in Mehrparteien-Häusern unterliegen Miet-Einfamilienhäuser (“EFH”) praktisch kaum einer mietzins-rechtlichen Beschränkung. Bislang gibt es in diesem Segment Angebot vor allem im Luxus- und High End-Bereich, das auf zahlungskräftige Mieter wie Diplomaten, Topmanager, u.ä. trifft. Und für schöne Renditen für Vermieter sorgen. Gute Renditen sind auch in den Segmenten darunter erzielbar, zumal die Nachfrage wie o.g. steigen wird. In den USA gelten “EFH” mit bis zu 20% Rendite als die mit Abstand rendite-stärkste Anlageklasse.
Investoren springen schon auf: Bisher galten EFH zwar als rendite-trächtig, aber als zu kleinteilig und damit für größere und institutionelle Anleger quasi als nicht investierbar. Das hat sich von den USA ausgehend geändert: Begonnend mit Blackstone, dem größter Vermögensverwalter der Welt, investieren nun weitere große Investoren aus der Wall Street wie Goldman Sachs und KKR in die Anlageklasse “Einfamilienhäuser”. Waren die Investment 2020 noch bei 3 Mrd. USD, stiegen sie 2021 bereits auf 45 Mrd. USD an. Die von diesen gehaltenen tausenden von Häusern werden mit neuen Böden und Sanitäranlagen saniert und auch modernisiert, zB mit Smarthome-Technik. Diese Annehmlichkeiten locken auch besser verdienende Mieter an. Auch in anderen Ländern wie UK, Deutschland, Irland, Niederland oder in Skandinavien greift dieser Trend um sich (siehe auch Artikel im ECONOMIST ›)
Überlegungen und Herausforderungen für Investoren
Grenzen des Wachstums: Trotz steigender Mieten auch in diesem Segment wird sich diese Entwicklung nicht dauerhaft fortsetzen, sondern abflachen. Andererseits sind Wohnmietzinsen dank Inflationsbindung und längerer Mieten robust und schwanken weniger in Konjunkturzyklen als “Eigentum” oder “Büromieten”.
Kostenunsicherheit: Zinsanstieg, Inflation und unsichere Wirtschaftsaussichten bedeuten, dass die Kosten für Bau, Renovierung und Instandhaltung steigen.
Opportunitäten: Steigende Zinsen bedeuten für Anleger, auch Alternativen wie Anleihen zu beobachten, die uU mehr Ertrag bei weniger Risiko und Aufwand bedeuten.
Zusammengefasst
Trotz dieser Herausforderungen halte ich das “Zins-Einfamilienhaus” für Anleger - selbst institutionelle - eine hoch interessante Anlageklasse.
Wünschen Sie eine Beratung zu diesem Thema? Oder suchen einen professionellen Partner, der Sie bei der Zusammenstellung eines EFH-Portfolios unterstützt? Dann kontaktieren Sie mich ›
Dr. Andreas Bonschak
Wie Sie optimal ein Zinshaus verkaufen können
Tipp: Wie Sie optimal ein Zinshaus verkaufen können
In einer Serie an Beiträgen geben wir Tipps und Überlegungen für diejenigen, die Ihr Zinshaus oder Miethaus, also ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten oder es müssen bzw. so etwas grundsätzlich überlegen. Auch wenn wir Immobilientreuhänder in Österreich sind, gelten unsere Tipps allgemein im deutschsprachigen Raum für alle, die ein Mehrfamilienhaus verkaufen.
Es sei noch angemerkt: Zu den vorgestellten Themen bieten wir natürlich auch eine kostenfreie Erstberatung an.
Einführung
Der Verkauf eines Zinshauses kommt für die meisten Besitzer ja nicht so oft vor. Umso empfehlenswerter ist es, einen Experten zur Seite zu haben. Unsere Kunden unterstützen wir mit unserem Detailwissen, dem Netzwerk und fundierten Marktkenntnissen. Und nicht zuletzt auch mit unserer Leidenschaft für Immobilien und Zinshäuser im speziellen.
Die Möglichkeiten im Überblick
Wie geht man nun einen Zinshaus-Verkauf optimal an? Es gibt folgende vier Möglichkeiten, ansteigend nach Professionalität sortiert, also beginnend mit der “Do-it-yourself” Methode bis hin zu den professionellsten Methode mit der besten Aussicht auf einen Höchstpreis:
Selbst verkaufen, heutzutage also meist online
ein diskreter Verkauf über einen Makler
über eine Auktion und
ein Bieterverfahren
1. Selbst verkaufen
Wenn man das online macht, hat das einige Nachteile und Risiken: Erstens werden Sie da unzählige Anfragen von Maklern und fragwürdigen Interessenten mit unklarer Bonität erhalten. Zweitens gelten Zins- und Miethäuser, die online gestellt sind, als Objekte “zweiter Wahl”, die nicht zuvor “offmarket” verkauft werden konnten und jetzt online gestellt werden mussten.
So oder so haben Sie den Aufwand mit der Aufbereitung von Dokumenten wie Expose, Fotos, dann die Terminvereinbarungen, die zahlreichen Besichtigungen. Darüber hinaus ist zu denken an Kaufvertrag, die Haftung und Gewährleistung für Mängel, die Grundbucheintragung, die Immobilienbesteuerung, also viele rechtliche oder technische Aspekte, bei denen Anwalt, Steuerberater, Notar oder Bautechniker koordiniert gehören.
2. Diskretverkauf via Immobilienmakler
Beim diskreten Verkauf Ihres Zinshauses via Immobilienmakler nimmt Ihnen ein Makler diesen Aufwand ab und wickelt für Sie das professionell und rasch ab. Sie entscheiden dann nur darüber, an wen und zu welchem Preis Sie Ihr Zinshaus verkaufen möchten. Und müssen sich während und nach dem Verkauf keine Gedanken oder Sorgen machen. Das ist übrigens die klassische, am häufigsten vorkommende Verkaufsmethode. Auch unser Team bietet diesen Service an und wird von Rechtsanwälten, Steuerberatern, Notaren und Bautechnikern unterstützt und Sie erhalten einen professionellen Service aus einer Hand.
3. Auktion
Bei einer Auktion versammeln sich potenzielle Käufer, die davor über das Zinshaus oder mehrere Zinshäuser umfassend informiert worden sind. Mit der Auktion und dem Zuschlag an den Meistbietenden ist der Verkauf dann abgeschlossen. Diese Art Verkauf kommt ab und zu zum Einsatz, vor allem wenn prestigeträchtige oder gleich ein Paket an Zinshäusern öffentlichkeitswirksam und ohne Zeitdruck zum Verkauf kommen.
4. Bieterverfahren
Das Bieterverfahren ist in den letzten Jahren immer beliebter geworden - zumindest bei den Verkäufern. Das funktioniert dann so, dass die Interessenten ihr Kaufangebot verschlossen bei einer festgelegten Frist und Adresse abgeben. Mit Fristablauf werden die Angebote dort geöffnet und die top-gereihten Interessenten können danach Ihr Angebot nochmal (ein- oder mehrmals) nachbessern. So ein Bieter-Verfahren macht man oft bei Zinshäuser in begehrten Toplagen oder wenn das Haus mehreren Parteien gehört, die auf einen transparenten Verkauf Wert legen.
Tipp
Das sind im Grunde die vier Möglichkeiten, wie Sie Ihr Zins- oder Miethaus verkaufen können. Ein Verkauf in Eigenregie ist mit viel Aufwand und einigen Strickfallen versehen, die man berücksichtigen muss. Wir können Sie zu allen Verkaufsmethoden beraten und tatkräftig unterstützen, also von Käufersuche, Vermarktung, Kaufvertrag, Unterzeichnung bis hin zur Schlüsselübergabe.
Sie möchten sich unverbindlich und kostenlos zu Ihrem Zinshaus beraten lassen?
Dann kontaktieren Sie uns doch einfach.
Wofür soll ein Immobilienmakler heutzutage noch gut sein?
Wofür ein Immobilienmakler in heutiger Zeit noch gut sein soll
“Makler sind oft ihr Geld nicht wert.”
Das denken sich doch sehr viele, die schlechte Erfahrungen mit Maklern gemacht haben. Was leider häufig vorkommt.
Wofür Makler?
(Nur) Ein gut ausgebildeter Makler verfügt über ein Spezialwissen, das seinen Kunden hilft und sie vor Nachteilen und Risiken schützt und folgende Vorteile hat:
1. Verkaufsergebnis & Preis
Ein guter Makler kennt den Markt, weiß wie man eine Immobilie bewertet, und deren Besonderheiten berücksichtigt. Und er kennt viele vorgemerkte Kunden, die schon vor der Schaltung eines Online-Inserats adressiert werden können. Und bei Preisverhandlungen verschenken Privatverkäufer häufig viel Potenzial.
2. Vermarktung
Außerdem darf man die visuelle Aufbereitung nicht unterschätzen: Nach einer Studie erzielen Immobilien, die mit Video und 3D-Touren beworben werden, etwa ein Drittel mehr Anfragen und etwa einen 10% höheren Verkaufspreis.
3. Aufwand
Privatverkäufer können schon wegen der fehlenden Erfahrung und Ausstattung meist nicht mit der Service-Qualität eines guten Maklers mithalten. Sie sind für alles selbst verantwortlich – Fotos, Video, Dokumente, Exposé, Schaltung und Werbung, Koordinieren der Anfragen, Durchführen von Besichtigungen, Verhandeln des Preises, und vieles mehr – all diese Dinge sind sehr zeitaufwändig und werden oft unterschätzt.
4. Risiko
Fehler beim Verkauf, Mängel der Immobilie oder nicht beachtete Rechtsvorschriften können zu hohen finanziellen Nachteilen führen. Und als Verkäufer haftet man für Sach- und Rechtsmängel grundsätzlich.
5. Sicherheit
Ein Makler schafft mit seiner Beratung Sicherheit und ist zudem verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen.
Unser Tipp
Während bei kleineren Objekten wie Wohnungen und Grundstücken noch ein eigener Verkauf durch den Eigentümer ohne Makler noch unter gewissen Umständen vertretbar ist, empfehlen wir bei größeren Immobilien wie Ein- und Mehrfamilienhäusern, Zinshäusern, Luxusimmobilien immer die Inanspruchnahme eines professionellen Maklers. Dies ist aus Sicht von Sicherheit, Aufwand und Preismaximierung jedenfalls geboten.
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