Verkehrswert Immobilie
richtig schätzen
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Ein Leitfaden zur
Bewertung
Ihrer Immobilie
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Es gibt zahlreiche Anlässe, den Wert eines Objekts zu ermitteln, ob beim Immobilienkauf, -verkauf, einer Erbschaft, Scheidung oder aus reiner Neugier auf den aktuellen Marktpreis. Hierbei tauchen oft Fragen auf: "Wie bewerte ich meine Immobilie korrekt?" oder "Wie schätze ich den Wert meines Hauses ein?".
Wir unterstützen Sie dabei, Klarheit über diese Fragen zu gewinnen und den Prozess der Immobilienbewertung zu durchschauen. Eine fundierte Immobilienbewertung ist essentiell beim An- oder Verkauf von Objekten. Sie gibt Sicherheit, fördert Vertrauen und bildet die Basis für die Preisfindung und Verhandlungen. In einem sich ständig wandelnden Markt ist es goldwert, den exakten Wert Ihres Eigentums zu kennen.
Kapitel 1
Die Grundlagen der Immobilienbewertung
Verschiedene Faktoren spielen bei der Immobilienbewertung eine Rolle. Hierzu zählen Lage, Fläche, Zustand, Baujahr, durchgeführte Sanierungen, Ausstattungsmerkmale und viele weitere Aspekte. Das Bewerten eines Objekts erfordert umfassendes Know-how und Expertise. Es existieren diverse Ansätze zur Wertbestimmung von Immobilien.
In Österreich sind vor allem drei Verfahren gängig: die Vergleichswertmethode, die Sachwertmethode und die Ertragswertmethode (siehe unten). Alle drei repräsentieren gesetzlich normierte Ansätze zur Wertfindung. Offizielle Gutachten nutzen diese standardisierten Methoden, während die Praxis der Preisermittlung sich an ihnen orientiert, jedoch meist keine formalen schriftlichen Gutachten erstellt.
Sie möchten wissen, was Ihre
Immobilie aktuell wert ist?
Kapitel 2
Verfahren der Wertermittlung
Vergleichswertmethode
Bei dieser in der Praxis am häufigsten angewandten Methode wird der Wert durch Vergleich mit ähnlichen, vor kurzem verkauften Objekten am Markt bestimmt. Erfahrene Makler setzen ihr fundiertes Wissen und ihre jahrelange Erfahrung ein, um eine plausible Preisspanne zu ermitteln. Heutzutage helfen diverse digitale Tools dabei, die Marktwert-Einschätzung zu verbessern und zu erleichtern. Angewendet oft bei Wohnungen und kleineren Einfamilien-Häusern.
Sachwertmethode
Die Sachwertmethode berücksichtigt den Bodenwert und den Bauwert einer Immobilie. Der Bauwert wird als Herstellungswert definiert, abzüglich der bisherigen Abnutzung der Immobilie. Diese Methode ist besonders hilfreich, wenn es nur wenige vergleichbare Immobilien auf dem Markt gibt, zB im gehobenen und Luxus-Wohnsegment sowie bei Sonderobjekten wie Schlössern, Jagdgut.
Ertragswertmethode
Die Ertragswertmethode ist besonders relevant, wenn die Immobilie als Anlageobjekt gekauft wird. Hierbei wird der erwartete Ertrag der Immobilie mit einem Bewertungsfaktor multipliziert, um einen Wert für das Objekt zu ermitteln. Wird vor allem bei Zinshäusern und Vermietungs-Objekten wie Büro- und Gewerbe-Immobilien angewendet.
Der Vergleich macht sicher
Die Vergleichswertmethode zeichnet sich durch ihre Praxisrelevanz und Genauigkeit aus, wenn sie richtig eingesetzt wird. Dabei ist das Auffinden geeigneter Vergleichsobjekte essenziell.
Zwar könnten Verkaufsdaten ähnlicher Immobilien theoretisch über das Grundbuch bezogen werden, doch dies ist in der Praxis oft herausfordernd. Ein fundiertes Wissen über die Immobilienlandschaft und Objekteigenschaften ist erforderlich.
Laien übersehen oft, dass nicht alle Grundbuchtransaktionen marktkonform sind. Ein versierter Makler erkennt solche Nuancen.
Bei der Vergleichswertmethode sollte man auf die Expertise eines Profis setzen. Dies gewährleistet eine realistische Preisspanne, die den Marktbedingungen gerecht wird und Käufern sowie Verkäufern Orientierung bietet.
Kapitel 3
Weitere Wert-Begriffe
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Der Verkehrswert beispielsweise ist der Betrag, der unter normalen Marktbedingungen erzielt werden könnte.
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Der Kaufpreis hingegen ist der Preis, der zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wird und kann vom Verkehrswert abweichen.
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Es wird der Einheitswert vom Finanzamt ermittelt und dient vor allem steuerlichen Zwecken wie der Berechnung der Grundsteuer.
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Der Residualwert einer Immobilie ist ein Begriff, der vor allem in der Immobilienentwicklung verwendet wird und sich auf den potenziellen Wert bezieht, der nach Abzug der Entwicklungskosten für ein bestimmtes Projekt verbleibt.
In der Praxis wird der Residualwert häufig verwendet, um den maximalen Betrag zu bestimmen, den ein Entwickler bereit wäre, für ein Stück Land oder eine bestehende Immobilie zu zahlen, die entwickelt oder umgebaut werden soll.
Um den Residualwert zu berechnen, nimmt man zunächst den voraussichtlichen Endwert des Projekts nach Fertigstellung (also den Betrag, für den die fertige Immobilie verkauft oder vermietet werden könnte). Von diesem Betrag zieht man dann die geschätzten Entwicklungskosten ab, die alle Kosten für den Bau, die Planung, die Genehmigungen, die Finanzierung und alle anderen Kosten beinhalten, die bei der Entwicklung anfallen. Das Ergebnis dieser Berechnung ist der Residualwert.
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Die Immobilienbewertung nach dem Discounted Cash Flow (DCF) Ansatz ist eine Methode zur Bestimmung des Wertes einer Immobilie auf der Grundlage der erwarteten zukünftigen Cashflows, die sie generieren wird. Dieses Verfahren wird häufig bei Investitionsimmobilien verwendet, da es eine genaue Schätzung des Ertragspotenzials einer Immobilie liefert.
Das DCF-Verfahren funktioniert, indem man die zukünftigen Cashflows der Immobilie schätzt, wie zum Beispiel Mieteinnahmen, und diese dann auf den heutigen Wert herunterrechnet (diskontiert). Der Diskontierungssatz reflektiert das Risiko und die Zeitpräferenz des Anlegers - je höher das Risiko und je später die Cashflows erwartet werden, desto stärker werden sie diskontiert.
In der Immobilienbewertung sind verschiedene Dimensionen zu bedenken, etwa Mikrolage, Flächen, Zustand, Baujahr, Ausstattung, Renovierungsbedarf und viele weitere Faktoren. Den Wert einer Immobilie präzise zu bestimmen, erfordert fundiertes Markt- und Fachwissen als auch Erfahrung.
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Dr. Andreas Bonschak, LL.M.
Kapitel 4
Vorteile einer
professionellen
Bewertung
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Eine professionelle Immobilienbewertung bietet Vertrauen und Sicherheit sowohl für Käufer als auch für Verkäufer. Sie gibt eine zuverlässige Einschätzung des Marktwertes und hilft dabei, realistische Preisvorstellungen zu setzen.
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Der durch die professionelle Immobilienbewertung ermittelte Wert dient als solide Basis für Preisverhandlungen. Er stellt sicher, dass Sie einen fairen Preis sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf einer Immobilie erzielen.
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Ein professioneller Immobilienbewerter hat keine persönliche Bindung an die Immobilie und kann daher eine objektive Bewertung vornehmen. Diese Unabhängigkeit sorgt für ein ausgewogenes und gerechtes Ergebnis.
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Ein Immobilienexperte wird alle relevanten Faktoren, wie die Lage, den Zustand der Immobilie, das Marktklima und vieles mehr in die Bewertung einfließen lassen. Diese umfassende Betrachtungsweise liefert ein genaues Bild des Wertes Ihrer Immobilie.
Maklerprovision &
Kosten
Die genaue Bewertung und Wertschätzung einer Immobilie wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst, einschließlich der Art des Immobilienobjekts, der Ausführlichkeit des Gutachtens und vielen weiteren Aspekten. Wir bieten daher entsprechend variabel gestaltete, attraktive Preise für eine Bewertung an.
Ein entscheidender Vorteil für unsere Kunden: Sollten Sie sich nach Erhalt des Wertgutachtens dazu entscheiden, unsere Maklerdienste in Anspruch zu nehmen und es kommt zu einer erfolgreichen Vermittlung, werden Ihre Kosten des Gutachtens vollständig auf die Maklerprovision angerechnet.
Sollten Sie an einen Verkauf Ihrer Immobilie erwägen, ist eine unverbindliche Schnellbewertung bzw. Grobschätzung - als Annäherungswert für den Verkauf - selbstverständlich für Sie kostenlos.
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