INSOLVENZ-IMMOBILIE KAUFEN
UM WAS GEHT’S BEI INSOLVENZ-IMMOBILIEN?
Beim Kauf einer Immobilie aus der Insolvenz handelt es sich um eine Liegenschaft, die einem insolventen Schuldner gehört. Wird ein Immobilienunternehmen insolvent, übernimmt der Insolvenzverwalter die Verwaltung und den Verkauf der Vermögenswerte, um Gläubiger zu befriedigen. Der Verwalter, in der Regel ein darauf spezialisierter Rechtsanwalt, ist verantwortlich für den Verkaufsprozess und muss den bestmöglichen Preis erzielen. Auch Gläubiger selbst können im Prozess Einfluss nehmen. Insolvenzimmobilien werden auf zwei Wegen verkauft: über eine sog. Zwangsversteigerung und, häufiger, “freihändig”, also ganz normal an private Käufer. In diesem Beitrag beleuchten wir den freihändigen Verkauf von Insolvenz-Immobilien in Österreich und die wichtigsten Punkte, die es zu beachten gilt.
WIE LÄUFT’S AB?
Bewertung & Gutachten: Die Bewertung erfolgt durch einen gerichtlich bestellten Gutachter/in. Eine professionelle Bewertung ist essentiell für eine faire Gläubiger-Bezahlung. Dabei wenden sie verschiedene Methoden an, etwa den Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert einer Immobilie, das ganze verpackt in ein in der Regel 30- bis 100-seitiges Gutachten. Wichtig: Der Schätzpreis ist auch gleichzeitig die Untergrenze oder Minimum-Preis, unter dem grundsätzlich nicht verkauft werden soll/darf. Würde man ein Kaufangebot unterhalb dieses Schätzpreises legen, würde der Verdacht einer Vermögensverschleuderung aufkommen, der sich Insolvenzverwalter und -gericht natürlich nicht aussetzen dürfen. Außerdem schafft dieser Preis Transparenz und Vertrauen bei allen Beteiligten.
Verkauf & Angebot: Der Verkauf beginnt mit dem Gutachten, das veröffentlicht wird (https://edikte.justiz.gv.at/) und von jedermann eingesehen werden kann. Für Fragen zur Immobilie stehen aber Insolvenzverwalter und Gutachter nicht zur Verfügung. Ich habe selbst erlebt, wie manche versucht haben, sich privat die Immobilie anzuschauen, aber dann keine weiteren Detail-Infos oder Fragen beantwortet bekommen haben. Deshalb ist es empfehlenswert, über einen Makler zu gehen, der auf Insolvenzimmobilien spezialisiert ist, vielleicht sogar selbst einen juristischen Fachhintergrund hat, und der den Prozess genau kennt und einen dabei massiv unterstützen kann. Hat man sich nach genauer Prüfung für eine Immobilie entschieden, kann man ein Angebot an den Insolvenzverwalter legen. Manche verlangen da spezielle Bedingungen, wie man ein Angebot abzugeben hat, etwa was die Bindungsfrist angeht, manche Insolvenzverwalter sind da flexibler.
Zuschlag & Abwicklung: Im Idealfall ist man der einzige Anbieter und erhält verkäuferseitig den Zuschlag. Sollten mehrere Anbieter im Rennen sein, hat der Insolvenzverwalter die Möglichkeit, entweder eine Deadline zu setzen, zu der alle Bieter ein weiteres Angebot legen können, oder er lädt die Bieter zu einem Termin bei Gericht ein, wo ein Bieter-Verfahren stattfindet. Nach Zuschlag gilt der Kaufvertrag grundsätzlich als geschlossen. Der Käufer muss dann einen Kaufvertrag vorlegen, der mit der Verkäuferseite abgestimmt wird, dann die Kaufsumme auf ein Treuhandkonto des Verwalters überweisen. Damit kann man dann als letzten Schritt zum Insolvenzgericht gehen, das dem abgeschlossenen Kaufvertrag noch zustimmen muss. Liegt der erzielte Kaufpreis am oder über dem Schätzwert, dann erhält man in der Regel diese gerichtliche Zustimmung auch ohne Probleme. Ein Praxis-Tipp an dieser Stelle: Weil bereits die Zusage des Insolvenzverwalters zum Kaufangebot voll gilt und die gerichtliche Zustimmung die Gültigkeit quasi nur aufschiebt, kann es taktisch sinnvoll sein, das man für das eigene Kaufangebot eine möglichst kurze Bindungsfrist abgibt. Falls der Masseverwalter dann zustimmt, hat man unter Umständen damit andere Bieter ausgestochen, die bis zum Ablauf der Bindungsfrist es nicht schaffen, ein eigenes Kaufangebot zu legen. Also Zeit ist hier Trumpf. Wichtiger Hinweis: Selbst nach Kaufvertragsabschluss mit dem Insolvenzverwalter ist es noch möglich, bis zur Genehmigung des Gerichts noch ein höheres Angebot zu legen. Damit ist es umso wichtiger, dass man hier mit Hilfe eines darauf spezialisierten Immo-Experten (wie wir es auch sind) schnell agieren kann.
NACHTEILE & RISIKEN
Übersehene Mängel: bedingt durch hastige Kaufentscheidung
Fehlende Gewährleistung: Ausschluss einer Gewährleistung, keine Haftungsmasse, da kein Vermögen vorhanden
Komplexität Insolvenzverfahren:
1. Kommunikation mit dem Insolvenzverwalter ist komplexer, da er nicht auf den Verkauf spezialisiert ist und kaum Auskunft gibt bzw. geben kann. Da wird dann meist nur auf das Schätzgutachten des Gerichtssachverständigen verwiesen. Weitere Dokumente stehen meist nicht zur Verfügung, sodass Kommunikation und Dokumentation zur Immobilie für die meisten Interessenten zu dürftig sind und man sich hier professionelle Unterstützung holen sollte.
2. Wartezeit bis zur endgültigen Freigabe des Kaufvertrags durch das Gericht;
3. kein Treuhänder - Vorauszahlungspflicht ohne Treuhänder ist unüblich, aber man zahlt auf ein getrenntes Treuhandkonto des Masseverwalters ein
Finanzierungsprobleme: kein Finanzierungsvorbehalt, Finanzierungszusage muss stehen
Umsatzsteuer: Bei Bauträger-Konkursen kommt es vor, dass eine Immobilie dann mit Umsatzsteuer verkauft wird. Das muss bei Abgabe des Kaufangebots berücksichtigt werden.
VORTEILE & CHANCEN
Immobilien zum oder unter Verkehrswert: Warum? Das Gutachten stellt einen allgemeinen Marktwert dar, enthält oft jedoch nicht alle kauf-relevanten Aspekte, denn viele Gutachten berücksichtigen oft nicht Faktoren wie Mikrolage, Ausstattungsdetails oder Energieeffizienz. Zudem werden viele Schätzungen als sogenannte Schreibtisch-Gutachten erstellt, ohne Besichtigung der konkreten Immobilie vor Ort. Und da kann es preislich durchaus attraktive Schätzwerte geben. Auch hier gilt, einen Immo-Experten oder Makler dazuzunehmen, der zumindest eine zweite Schätzung zur Immobilie machen kann, damit man nicht zu teuer kauft.
Geringere Risiken verkäuferseitig: Ein Kauf aus einer Konkursmasse birgt für den Käufer schon typischerweise erheblich geringere Risiken als der Erwerb von einem privaten oder gewerblichen Eigentümer, dessen wirtschaftliche Lage, Seriosität und Verlässlichkeit man oft nicht leicht einschätzen kann. Bei einem Erwerb vom Masseverwalter entfällt jedenfalls das Risiko, das das Objekt mehrfach verkauft oder sonst mit einem Pfandrecht belastet wird.
Löschung Pfandrechte / Hypotheken: Mit der Überweisung des Kaufpreises auf ein Massekonto ist auch gewährleistet, dass der Kaufpreis zur späteren Befriedigung der Konkursgläubiger verwendet wird, was letztlich auch eine Löschung der Pfandrechte und Hypotheken zur Folge hat.
Verkauf aus finanziellen Gründen: Bedeutet im Umkehrschluss, dass die Wahrscheinlichkeit, dass wegen baulicher Mängel verkauft wird, bei Insolvenzen geringer ist. Das befreit einen trotzdem nicht, sich eine Immobilie ganz genau, also auch bautechnisch, zu beleuchten.
Geringere Nebenkosten: 1. Nachdem Insolvenzverwalter selbst Treuhänder der Insolvenzmasse ist und damit kein extra Treuhänder mehr notwendig ist, entfallen die Treuhandkosten. 2. Kauft man ohne Zuhilfenahme eines Immo-Experten oder -Maklers, entfallen dessen Gebühren.
VERGLEICH INSOLVENZ- VS. PRIVAT-KAUF
ZUSAMMENFASSUNG & EMPFEHLUNG
Beim Kauf von Insolvenz-Immobilien bieten sich oft Chancen, aber es gibt auch Risiken. Gutachten legen einen Mindestpreis fest, doch versteckte Mängel und komplizierte Abläufe sind möglich. Es empfiehlt sich daher, sich bei Insolvenzimmobilien von einem Experten beraten und unterstützen zu lassen, - und zwar von der Informationsbeschaffung, Besichtigung, Begutachtung und Einschätzung der Vor- und Nachteile einer Immobilie bis hin zur Kommunikation mit dem Insolvenzverwalter.
Also: Trotz höherer Komplexität, die ein professioneller Makler für einen potenziellen Käufer quasi ausgleicht, kann der Erwerb einer solchen Immobilie bei richtiger Herangehensweise eine lohnende Anschaffung darstellen.
Zu dem ganzen Thema gibt es weitere Aspekte und noch einiges an zusätzlichen Tipps, die ich gern in einem persönlichen Gespräch mit Ihnen besprechen würde. Für Fragen oder eine Beratung stehe ich Ihnen mit meinem Team österreichweit gerne zur Verfügung!
Noch Fragen ?
Dr.iur. Andreas Bonschak, LL.M.
Kosten beim Immobilien-Verkauf in Österreich
Essentielle Kosten beim Immobilienverkauf in Österreich: Ein umfassender Leitfaden für Verkäufer
Was sind die Kosten beim Verkauf einer Immobilie in Österreich?
Grundsätzlich trägt in Österreich die Hauptlast der Nebenkosten beim Immobilienkauf/verkauf, und das sind etwa 10% vom Kaufpreis, der KÄUFER und nicht der Verkäufer. Welche Kosten den Verkäufer typischerweise treffen bzw. welche verhandelbar sind, gehen wir nun im folgenden durch:
Maklerprovision
Kosten: 3,6% vom Kaufpreis inkl. USt; Verhandelbar.
Wichtig: Nur bei Verkauf fällig. Umfasst Dienstleistungen wie Preis-Schätzung, Inserate, Kundenanfragen, Besichtigungstermine.
Details: Beauftragt man einen Makler mit dem Verkauf, fallen normalerweise 3,6% vom Kaufpreis inklusive USt an. Das ist Verhandlungssache und viele Makler kommen einem da preislich auch etwas entgegen. Wichtig ist: Diese Provision wird nur im Erfolgsfall (bei Verkauf) bezahlt und deckt alle Makleraufwände und seine Arbeiten wie Preis-Schätzung, Inserate,, Kunden/Interessenten-Anfragen, Besichtigungstermine, etc. ab.
Energieausweis
Kosten: Ab ca. 200 EURO.
Wichtig: Muss im Inserat bzw. vor Kaufvertragsabschluss vorgelegt werden. Normalerweise vom Verkäufer bezahlt, aber vertragliche Überwälzung auf Käufer möglich.
Details: Den Energieausweis müssen Sie eigentlich bereits im Inserat bzw. spätestens vor Kaufvertragsabschluss dem Käufer übergeben. Die Kosten für den Energieausweis bewegen sich in einer großen Bandbreite. Es sind aber schon im Internet welche ab ca. 200 EURO bestellbar. Diese Kosten trägt in der Regel der Verkäufer. Im Kaufvertrag kann aber festgelegt sein, dass die Kosten vom Käufer erstattet werden müssen oder man rechnet diese Kosten in den Kaufpreis einfach hinein.
Kaufvertragspflichten
Kosten: Variabel je nach Verpflichtungen (Reparaturen, Ausräumen, Entrümpelung).
Tipp: Kosten meist vom Kaufpreis abgezogen; Verkäufer typischerweise verantwortlich.
Details: Sollten Sie sich im Kaufvertrag zu Verbesserungen, Reparaturen oder Ausräumen und Entrümpelung verpflichten, fallen die Kosten dafür natürlich an. Üblicherweise zieht man diese jedoch einfach vom Kaufpreis ab, sodass der Käufer selbst alle Reparaturen übernimmt. In der Praxis empfiehlt es sich speziell für das Ausräumen und Entrümpeln vertraglich festzulegen, was bleiben beziehungsweise entfernt werden soll und wer die Kosten dafür übernimmt (typischerweise der Verkäufer).
Notar und Kaufvertrag
Kosten: Notar, Treuhand, Kaufvertragserrichtung.
Üblich: Treuhandkosten werden oft zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Details: Die Kosten für Notar, Treuhand und die Kaufvertragserrichtung können vertraglich auf den Käufer überwälzt werden. Wobei es üblich ist, dass man sich die Treuhandkosten in der Höhe von ein paar Hundert Euro zur Hälfte aufteilt.
Grunderwerbsteuer
Hinweis: Wird in der Regel vom Käufer bezahlt und fällt somit für den Verkäufer nicht an.
Immobilienertragsteuer
Kosten: 30% vom erzielten Zugewinn; mit Ausnahmen.
Ausnahme: Keine Steuer bei Hauptwohnsitz oder ermäßigt bei vor 2002 erworbenen Immobilien
Details: Diese Steuer beträgt grundsätzlich 30% vom erzielten Zugewinn. Es gibt jedoch einige Ausnahmen und Erleichterungen: Die wichtigste davon ist, wenn Sie in der verkauften Immobilie Ihren Hauptwohnsitz gemeldet haben, und zwar 5 Jahre durchgehend in den letzten 10 Jahren oder 2 Jahre durchgehend ab dem Erwerb der Immobilie, dann entfällt diese Steuer. Darüber Hinaus gilt für Immobilien, die vor 2002 erworben wurden, ein ermäßigter Steuersatz von nur 4,2% vom Kaufpreis.
Lastenfreistellung im Grundbuch
Kosten: Einige Hundert EURO für die Löschung bestehender Hypotheken.
Verantwortlich: In der Regel vom Verkäufer zu tragen.
Details: Für die Löschung bestehender Hypotheken bei einem Kredit durch einen Treuhänder fallen an Kosten ein paar Hundert EURO an Kosten an. Diese sind vom Verkäufer zu bezahlen, da sie ja in seinem Interesse zu erledigen sind.
Hypothekarkredit
Möglich: Extrakosten für vorzeitige Kreditauflösung.
Tipp: Überlegen, ob eine Kreditauflösung vermieden werden kann, um zusätzliche Kosten zu vermeiden.
Details: Falls Sie einen Fixzins-Kredit oder Fest-Darlehen aufgenommen haben und dabei die Immobilie mit einer Hypothek belastet haben, muss man unter Umständen mit Extrakosten für die vorzeitige Kreditauflösung rechnen. So darf die finanzierende Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, wenn sie durch die vorzeitige Auflösung des Darlehens einen Zins-Entgang erlitten hat.
Unser Tipp: Man sollte sich daher überlegen, auf eine Kreditauflösung zu verzichten, mit der man zusätzliche Kosten hat und dafür aber keinen höheren Verkaufspreis erzielt. Um stattdessen das Darlehen nach dem Immobilienverkauf für die nächste zu finanzierende Immobilie zu nutzen.
Jeder Immobilienverkauf ist einzigartig und erfordert eine individuelle Betrachtung. Für eine umfassende und auf Ihren spezifischen Fall zugeschnittene Beratung empfehle ich Ihnen, sich an uns zu wenden.
Disclaimer: Bitte beachten Sie, dass die hier bereitgestellten Informationen keine Rechtsberatung darstellen und ich keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität dieser Informationen übernehme.
Haus verkaufen - mit Wohnrecht
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Für weitere Informationen und individuelle Beratung kontaktieren Sie uns gerne.
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Kitzbühel
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Webinar: Immobilien kaufen in Österreich
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Was spricht für einen Immobilienkauf in Österreich? Vorzüge, aber auch Risiken und Nachteile?
Was ist wichtig bei Immobilienkäufen in Österreich?
Rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Aspekte
Kosten & Ablauf eines Immobiliendeals
Unsere Handlungsempfehlungen
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Die südliche Steiermark hat den Spitzname “südsteirische Toskana” und begeistert mit Landschaft, Kulinarik und Klima immer mehr Immobilienkäufer. Sehen Sie die visuellen Eindrücke in diesem Video:
Zu den beliebtesten Orten gehören:
Gamlitz
Ehrenhausen
Großklein
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Kitzeck
Besonders begehrenswert in dieser Region sind die Immobilien, wo man etwa von einem Landhaus aus auf einem der Hügel die Fernsicht genießen kann. Ab und zu kommt auch mal ein Grundstück, ein Weingut oder ein Weinberg auf den Markt. Weil es in den letzten Jahren einen starken Kaufboom gegeben hat, ist das Angebot an Immobilien mittlerweile aber nicht riesig. Es gilt also: Ständig dran bleiben und suchen, bis irgendwann einmal etwas Interessantes hereinkommt.
Wenn wir Sie am laufenden halten sollen, können sich mit Ihren Suchkriterien bei uns als SUNSET Member › registrieren und auf unseren Mitgliederverteiler setzen lassen.
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